Om lejeforhøjelse i uopsigeligt lejemål

Sag 217/2018
Dom afsagt den 1. juli 2019

Gaihede Ejendomme ApS
mod
A

Sagen angik, om udlejer havde krav på lejeforhøjelse for individuelle arbejder udført i A’s lejlighed som led i byfornyelse. Lejekontrakten indeholdt et vilkår om, at lejemålet var uopsigeligt fra udlejers side, så længe A beboede lejligheden.

Højesteret udtalte, at det følger af almindelige obligationsretlige principper, at den ene part i et retsforhold, hvor der er aftalt uopsigelighed, ikke ensidigt kan ændre de aftalte vilkår til skade for den anden part, medmindre der i lovgivningen er hjemmel hertil, eller der i aftalen er taget forbehold herom. Den foreliggende aftale om uopsigelighed fra udlejers side indebar således, at udlejer var afskåret fra at kræve lejeforhøjelse, så længe uopsigeligheden gjaldt, medmindre der i lovgivningen var hjemmel til forhøjelsen, eller der i aftalen var taget forbehold herfor.

Højesteret udtalte, at lejelovens § 58 om lejeforhøjelse som følge af forbedringsarbejder, som udlejer havde henvist til, ikke indeholder fornøden hjemmel til at fravige udgangspunktet om, at aftalt uopsigelighed indebærer, at udlejer ikke kan kræve lejeforhøjelse. Udlejeren kunne derfor alene kræve lejeforhøjelse for arbejderne i lejemålet, hvis der i aftalen var taget forbehold herom. Efter en samlet vurdering af lejekontraktens individuelle del og de almindelige bestemmelser tiltrådte Højesteret, at der ikke ved lejeaftalen var taget et tilstrækkeligt forbehold for forhøjelse af lejen som følge af forbedringsarbejder. Udlejeren havde herefter ikke krav på lejeforhøjelse som følge af de individuelle arbejder.

Landsretten var nået til samme resultat.

Læs hele dommen i sag 217/2018 (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag 217/2018 (pdf)

Læs byrettens afgørelse i sag 217/2018 (pdf)