28 maj 2021

Højesteret

Eksklusion af andelshaver var berettiget

Andelshaver kunne ekskluderes, fordi hans udlejning af værelser havde haft erhvervsmæssig karakter

Sag BS-30451/2020-HJR

Dom afsagt den 28. maj 2021

A
mod
Andelsboligforeningen B

Andelshaveren A overtog i februar 2016 en lejlighed i andelsboligforeningen B. I april 2016 begyndte han at leje tre af værelserne ud via Airbnb, hvor han brugte betegnelsen ”hostel” på sin profil. I maj 2016 sendte foreningens administrator et påbud til A om, at andelsbolig­fore­ningen betragtede hans udlejning som erhvervsmæssig, og at han skulle ophøre med at drive sådan erhvervsmæssig udlejning, da han ellers ville kunne blive ekskluderet som medlem. A fortsatte herefter med at udleje værelser via Airbnb frem til slutningen af august 2016. I alt havde han ca. 220 gæster i perioden fra april til august 2016.

I juni 2016 sendte foreningens advokat yderligere et påbud til A om, at andelsboligforeningen fortsat betragtede hans udlejning som erhvervsmæssig, og at han skulle ophøre med at drive erhvervsmæssig udlejning i form af hostel gennem Airbnb, da han ellers ville blive eksklu­deret. Med udgangen af august 2016 var A ifølge sin egen forklaring holdt op med at bruge Airbnb. Han gik også over til at fremleje værelserne til fremlejetagere, som boede i lejlig­heden i længere perioder. Der boede op til to personer i hvert af de tre udlejede værelser. Den 3. september 2016 blev der afholdt bestyrelsesmøde, hvor det blev besluttet at ekskludere A. To dage senere blev A meddelt, at han var ekskluderet.

Sagen angik, om denne eksklusion havde været berettiget.

Højesteret lagde vægt på de vedtægter for andelsboligforeningen, der gjaldt, da A blev ekskluderet. Disse måtte læses sådan, at A ikke var berettiget til at udleje værelser, hvis udlejningen havde erhvervsmæssig karakter. Højesteret vurderede, at A’s udlejningsaktivitet på tidspunktet for eksklusionen primo september 2016 fortsat havde erhvervsmæssig karakter, selvom han med udgangen af august måned foretog visse ændringer og oplyste, at han ikke længere brugte Airbnb.

Højesteret foretog også en vurdering af, hvordan de to påbud var formuleret, og udtalte, at A efter påbuddenes indhold må have været klar over, at han skulle ophøre med at foretage udlejning af erhvervsmæssig karakter, og at han i modsat fald ville blive ekskluderet. Det havde derfor ikke afgørende betydning, at det andet påbud specifikt nævnte Airbnb.

Andelsboligforeningen var derfor berettiget til at ekskludere ham.

Landsretten var kommet til samme resultat.

Læs hele dommen i sag BS-30451/2020-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-30451/2020-HJR (pdf)

Læs byrettens afgørelse i sag BS-30451/2020-HJR (pdf)