Fortolkning af reguleringsbestemmelse i forpagtningsaftale fra 1987

Sag BS-17078/2022-HJR
Dom afsagt den 24. november 2022

A
mod
B

Den 28. januar 1987 blev der indgået en forpagtningskontrakt vedrørende en restaurant i Aalborg. Forpagtningskontrakten indeholdt en reguleringsbestemmelse, hvoraf det fremgik, at den aftalte forpagtningsafgift på 120.000 kr. årligt reguleredes hvert år pr. 1. november efter det til enhver tid gældende reguleringspristal.

A overtog forpagtningen af restauranten i november 2016 og indgik i den forbindelse en aftale med den daværende ejer og bortforpagter af restauranten. Ifølge aftalen indtrådte A i forpagtningsaftalen fra 1987 på de i kontrakten nævnte vilkår.

Den 1. juli 2019 overtog B ejendommen og blev samtidig ny bortforpagter af restauranten.

I september 2019 varslede B en forhøjelse af den årlige forpagtningsafgift fra ca. 188.000 kr. til ca. 240.000 kr. med henvisning til reguleringsbestemmelsen i forpagtningskontrakten fra 1987.

A fremkom med indsigelser til den varslede forhøjelse, idet han anførte, at regulering alene kunne ske med udgangspunkt i den til enhver tid gældende forpagtningsafgift.

Spørgsmålet for Højesteret var, om den varslede forhøjelse af forpagtningsafgiften var berettiget.

Højesteret udtalte, at det efter oplysningerne i sagen ikke kunne lægges til grund, at der i kontraktperioden var sket en regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med ordlyden af bestemmelsen i forpagtningskontrakten. Det kunne derimod lægges til grund, at den tidligere bortforpagter gennem mange år havde haft den forståelse, at pristalsregulering skulle ske med udgangspunkt i den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Denne forståelse af reguleringsordningen fremgik bl.a. udtrykkeligt af en reguleringsskrivelse fra oktober 2008.

På den baggrund fandt Højesteret, at aftalegrundlaget, før A indtrådte i forpagtningskontrakten i 2016, var fastlagt sådan, at den årlige pristalsregulering skulle ske af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Der var ikke grundlag for at forstå aftalen mellem A og den tidligere bortforpagter sådan, at reguleringsordningen herved blev ændret.

Sammenfattende fandt Højesteret, at B med hensyn til reguleringsordningen var indtrådt i den tidligere bortforpagters retsstilling, og at B derfor ikke var berettiget til at foretage pristalsregulering som varslet med udgangspunkt i den i 1987 aftalte forpagtningsafgift på 120.000 kr. årligt.

Landsretten var nået til et andet resultat.

Læs hele dommen i sag BS-17078/2022-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-17078/2022-HJR i Domsdatabasen

Læs byrettens afgørelse i sag BS-17078/2022-HJR i Domsdatabasen