Afslag på 20.000 kr. ved skjulte mangler i andelsbolig

Sag BS-32987/2021-HJR
Dom afsagt den 28. juni 2022

A
mod
B

B solgte sin andelsbolig til A for i alt ca. 870.000 kr. I købesummen udgjorde individuelle forbedringer af bl.a. badeværelse, køkken og elinstallationer ca. 38.000 kr.

Efter købet reklamerede A over mangler ved forbedringer af badeværelset og svampeskader efter skimmelvækst i køkken og soveværelse. Omkostningerne til udbedring af manglerne blev skønnet til ca. 300.000 kr.

A fremsatte krav om, at B skulle betale 250.000 kr. i erstatning, subsidiært som et afslag i købesummen.

Højesteret fandt ligesom landsretten, at B ikke havde handlet ansvarspådragende, og at der derfor ikke kunne pålægges hende et erstatningsansvar for manglerne.

Med henvisning til Højesterets dom af 6. november 2014 (UfR 2015.498) udtalte Højesteret, at det som udgangspunkt må bero på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis det efter købet viser sig, at der er mangler ved andelsboligen.

Efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af prisen på en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunktet, herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder helt (den nedsatte maksimalpris for andelsboligen). I dommen af 6. november 2014, der angik afslag for mangler ved individuelle forbedringer, udtalte Højesteret, at maksimalprisreglerne i almindelighed indebærer, at der handles til priser under markedsværdien, og at der derfor er en formodning for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimalpris.

Højesteret lagde til grund, at A og B havde handlet andelsboligen til maksimalprisen i henhold til andelsboligloven.

I sagen havde B anerkendt, at der var grundlag for et afslag på 20.000 kr. for mangler ved forbedringer af badeværelset.

Højesteret fandt, at svampeskaderne efter skimmelvækst ikke var relateret til konkrete forbedringer, og at der derfor ikke var grundlag for yderligere fradrag i det beløb, som A havde betalt for forbedringer.

Spørgsmålet var herefter, om manglerne på badeværelset og svampeskaderne alligevel kunne begrunde yderligere afslag i købesummen.

Højesteret fastslog, at A havde bevisbyrden for, at kendskab til manglerne ville have ført til, at købesummen var blevet lavere end maksimalprisen nedsat med 20.000 kr. for mangler ved forbedringer af badeværelset. Denne bevisbyrde havde A ikke løftet.

Landsretten var nået til samme resultat.

Læs hele dommen i sag BS-32987/2021-HJR (pdf)

Underinstansernes afgørelse i sag BS-32987/2021-HJR er undervejs i Domsdatabasen