Tvangsauktion over kolonihavehus med brugsret til havelod

Kendelse afsagt 5. januar 2023   

Sag 98/2021

Ejendomsformidlingen Sydjylland ApS
mod
Haveforeningen Frederikshøj

Sagen angik, om tvangsauktion over A’s ejendom – en bygning på lejet grund med tilhørende brugsret til en havelod i Haveforeningen Frederikshøj – skulle respektere foreningens vedtægters § 14 om, at overdragelse kun kan ske til en person, der godkendes af bestyrelsen, og i første række kun til nærtstående eller personer i rækkefølge efter foreningens venteliste, og § 15 om prisfastsættelse for huse mv. (maksimalpris).

Det fulgte af A’s lejekontrakt med haveforeningen, at hun som lejer var forpligtet til at være medlem af haveforeningen, og at hun skulle overholde foreningens vedtægter, så længe hun var medlem og lejer. Haveforeningens vedtægter blev tinglyst på ejendommen (grundens blad i tingbogen) første gang den 22. oktober 2015 og senest den 30. januar 2017.

Grundlaget for tvangsauktionen var, for så vidt angik bygningen, et udlæg på grundlag af et pantebrev, der havde sikkerhed i bygningen. Pantebrevet var tinglyst på byg­ningens blad i tingbogen den 23. januar 2006. Ejendomsformidlingen Sydjylland ApS havde erhvervet pantebrevet den 24. juli 2020. Herudover havde Ejendomsformidlingen Sydjylland den 19. oktober 2020 fore­taget udlæg i A’s brugsret til det havelod, hvorpå bygningen stod.

Højesteret bemærkede, at en køber ved tvangsauktion over ejendommen med tilhørende brugsret vil indtræde i A’s rettigheder og forpligtelser i henhold til lejekontrakten, herunder forplig­telsen til at være medlem af haveforeningen og til at rette sig efter foreningens vedtægter.

Spørgsmålet var herefter, om der forelå omstændigheder, der gjorde, at vedtægternes § 14 og § 15 ikke skulle respekteres ved en tvangsauktion i den foreliggende situation.

Højesteret fandt, at A’s rettigheder og forpligtelser i henhold til Haveforeningens vedtægter ikke udgjorde rettigheder over hendes faste ejendom (bygningen), som skulle tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om denne ejen­dom og mod retsforfølgning. Lejeaftalen om havelodden, der hen­viser til vedtægterne, er en brugs­rettighed over haveforeningens faste ejendom (grunden). Det var derfor i forhold til retsstillingen for A’s panthaver, Ejendomsformidlingen Sydjyl­land, uden betydning, at vedtægterne ikke var tinglyst på grundens blad i tingbogen forud for tinglysningen af pantebrevet på bygningens ejendomsblad i tingbogen.

Højesteret fandt herefter, at Ejendomsformidlingen Sydsjælland ikke ved erhvervelsen af pan­tebrevene eller ved udlægsforretningen havde opnået en retsstilling, der gjorde, at tvangsauktion over bygningen med tilhørende brugsret til havelodden kunne fremmes uden at respektere haveforeningens vedtægters § 14 og § 15.

Landsretten var nået til samme resultat.

Læs hele Højesterets afgørelse i sag 98/2021 (pdf)