Værdiansættelse af ejendomme efter 15 %-reglen tilsidesat

Sag BS-40807/2022-HJR
Dom afsagt den 30. november 2023

A og B
mod
Skatteministeriet

A og B overtog fra deres far den 1. juli 2019 fire udlejningsejendomme til en samlet pris på 15,85 mio. kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Der var i alle fire ejendomme optaget realkreditlån, og ved købet overtog A og B prioritetsgælden i ejendommene på i alt godt 24,1 mio. kr. Vurderingsstyrelsen vurderede i december 2019 den kontante handelsværdi af ejendommene til samlet 26,2 mio. kr.

Sagen angik, om skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift skulle acceptere den pris, som blev aftalt mellem A, B og deres far, og som svarede til den seneste offentlige ejendomsvurdering, eller om værdien skulle ansættes i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens skøn.

Højesteret udtalte, at efter loven fastsættes en gaves værdi til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Skattemyndighederne skal imidlertid acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret – hvorefter familieoverdragelser af fast ejendom kan ske til en pris, som fraviger den offentlige ejendomsvurdering med +/- 15 % – medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

I forlængelse heraf fastslog Højesteret, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om dette er tilfældet, må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. I tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav og dermed for at fravige 15 %-reglen.

En af ejendommene var blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme var blevet vurderet ca. 15-25 måneder før overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. Da A og B i forbindelse med købet af de fire ejendomme overtog en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger, fastslog Højesteret, at der i hvert fald på den baggrund forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15 %-reglen. Det var herefter Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommenes handelsværdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.

Landsretten var nået til samme resultat.

Læs hele dommen i sag BS-40807/2022-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-40807/2022-HJR i Domsdatabasen