Lejeloven kunne ikke anvendes analogt på andelsboligforhold

Sag BS-33624/2022-HJR
Dom afsagt den 25. august 2023

A og B

mod

Andelsboligforeningen X
og
C

A og B, der var andelshavere i andelsboligforeningen X, fik i 2018 tilladelse fra andelsbolig-foreningens bestyrelse til at etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. De indgik aftale med en hovedentreprenør om at udføre badeværelsesentreprisen. I forbindelse med etablering af el-gulvvarme i badeværelset havde hovedentreprenøren engageret en elektriker som under-entreprenør. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade på C’s andelsbolig og på andelsboligforeningens ejendom. Parterne var enige om, at beskadigelsen af vandrøret skete ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekablet til betongulvet.

For Højesteret angik sagen alene, hvorvidt A og B efter en analogi af lejelovens § 142, stk. 3, og lejelovens § 149, stk. 2, var erstatningsansvarlige for de tab, som andelsboligforeningen og C havde lidt.

Andelsboligforeningen og C havde ved et andet søgsmål rejst erstatningskrav mod hovedentreprenøren.

Højesteret udtalte, at lejelovens § 142, stk. 3 (dagældende § 29, stk. 10), og lejelovens § 149, stk. 2 (dagældende § 25, stk. 2), finder anvendelse på lejeforhold, dvs. hvor en lejer har brugsret til hus eller husrum, som den pågældende ikke ejer. Andelshavere i en andelsboligforening har også brugsret over en bolig, men ejendommen ejes af foreningen, som andelshaverne selv bestyrer og har part i. Dette indebærer bl.a., at det typiske modsætningsforhold mellem en udlejers interesser og lejerens interesser ikke foreligger på samme måde i en andelsboligforening.

I den foreliggende sag udsprang de rejste erstatningskrav af en vandskade som følge af en selvstændigt virkende entreprenørs skadegørende handlinger uden for kontrakt. I den forbindelse udtalte Højesteret, at det følger af dansk rets almindelige erstatningsretlige principper, at hvervgiveren som udgangspunkt ikke er ansvarlig for sådanne skader.

På den baggrund fastslog Højesteret, at der ikke var grundlag for at pålægge A og B erstatningsansvar for vandskaden efter en analogi af lejelovens bestemmelser om ansvar.

Landsretten var nået til et andet resultat.

Læs hele dommen i sag BS-33624/2022-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-33624/2022-HJR i Domsdatabasen

Læs byrettens afgørelse i sag BS-33624/2022-HJR i Domsdatabasen