Andelsboligforenings erstatningsansvar

Sag BS-25027/2023-HJR
Dom afsagt den 8. februar 2024

A
mod
Andelsboligforeningen X

A, der var andelshaver i Andelsboligforeningen X, underskrev den 1. juli 2020 en overdragelsesaftale, hvorved hun solgte sin andelsbolig til B. Overdragelsesaftalen blev godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse den 7. juli 2020. Prisen for andelen var fastsat som andelsværdien, der var vedtaget på generalforsamlingen i september 2019. Den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr. var lagt til grund for andelsværdiberegningen. I foråret 2020 havde foreningens bestyrelse indhentet en valuarvurdering af ejendommen. Den 19. maj 2020 modtog foreningen en foreløbig værdiindikation fra valuaren på 247-251 mio. kr. Den endelige valuarvurdering pr. 30. juni 2020, som foreningens administrator modtog den 1. juli 2020, var på 251,85 mio. kr. På andelsboligforeningens generalforsamling i oktober 2020 blev det besluttet at overgå til valuarvurdering ved andelsværdiberegningen for regnskabsåret 1. juli 2019 til 30. juni 2020. Andelsværdien af den andelsbolig, som A overdrog til B, steg dermed med 146.001 kr.

Sagen angik, om foreningen var erstatningsansvarlig for, at A solgte sin andelsbolig til en pris, der ikke tog højde for den nævnte forøgelse af andelens værdi.

Efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, må prisen af en andelsbolig ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Efter § 6, stk. 6, skal en overdragelsesaftale forelægges andelsboligforeningens bestyrelse til godkendelse. Ifølge lovens § 6 c, stk. 1, nr. 4, skal bestyrelsen i en andelsboligforening påse bl.a., at andelshaverne modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov herfor.

Højesteret udtalte, at andelsboligforeningsloven må forstås således, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig og bindende, når den er godkendt af bestyrelsen. Højesteret udtalte endvidere, at det forud for bestyrelsens godkendelse bl.a. påhviler bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at sælgeren får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette indebærer pligt for bestyrelsen til – inden godkendelse af en overdragelsesaftale – at orientere en sælger om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling og, hvis der er hjemmel i foreningen hertil, også at orientere om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde for en sådan mulig forhøjelse.

Højesteret fastslog herefter, at der først den 7. juli 2020 var indgået en endelig og bindende aftale mellem A og B om overdragelse af andelsboligen. Da bestyrelsen ikke forud for godkendelsen havde orienteret A om, at der var indhentet en valuarvurdering pr. 30. juni 2020, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og som ville kunne give grundlag for en forøgelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling, samt om, at der kunne vedtages en prisreguleringsklausul, havde bestyrelsen ikke i tilstrækkelig grad varetaget A’s interesser. Højesteret lagde vægt på, at bestyrelsen selv havde taget initiativ til at indhente vurderingen, at bestyrelsen den 19. maj 2020 modtog en værdiindikation, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og at bestyrelsen var klar over, at den endelige valuarvurdering skulle være foretaget inden den 1. juli 2020.

På den baggrund fastslog Højesteret, at andelsboligforeningen var erstatningsansvarlig.

Landsretten var nået til et andet resultat.

Læs hele dommen i sag BS-25027/2023-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-25027/2023-HJR i Domsdatabasen

Læs byrettens afgørelse i sag BS-25027/2023-HJR i Domsdatabasen