Erstatning for mangler ved forbedringer i andelsbolig

Sag BS-50238/2023-HJR
Dom afsagt den 20. februar 2024

A
og
B
mod
C

I 2021 solgte A og B deres andelsbolig til C. I købesummen indgik et beløb på 21.904 kr. for forbedringer af badeværelset som følge af sælgernes ”eget arbejde” med renovering af bl.a. flisevægge og flisegulv. En skønsmand havde under sagen fastslået, at renoveringen ikke var udført håndværksmæssigt korrekt og anslået udbedringsomkostningerne til 47.140 kr.

Sagen angik, om A og B var erstatningsansvarlige for udbedringsomkostningerne, og i givet fald om erstatningen kunne overstige det beløb, som C betalte for forbedringerne af badeværelset.

Højesteret udtalte, at der forelå mangler ved andelsboligens badeværelse, og at reklamationsfristen på 14 dage i overdragelsesaftalen måtte forstås sådan, at den alene omfattede mangler, som køberen kendte eller burde have kendt på overtagelsesdatoen. Højesteret fandt, at der ikke var grundlag for at fastslå, at C på overtagelsesdatoen kendte eller burde have kendt manglerne. Højesteret fastslog, at C reklamerede over manglerne inden rimelig tid efter, at han blev bekendt med dem. Da manglerne skyldtes, at sælgernes renovering af badeværelset ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, fastslog Højesteret endvidere, at sælgerne havde handlet ansvarspådragende.

Højesteret udtalte derefter, at det beror på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på erstatning, hvis det efter købet viser sig, at sælgeren har handlet ansvarspådragende. En købers erstatningskrav omfatter det fulde tab og er ikke begrænset til det beløb, som køberen har betalt for en forbedring, der viser sig at være mangelfuld. De begrænsninger i køberens mulighed for at opnå afslag, som Højesteret har fastslået i dom af 28. juni 2022 (UfR 2022.3708), gælder ikke for køberens mulighed for at gennemføre erstatningskrav.

Højesteret fastslog, at der ikke var grundlag for at foretage fradrag i udbedringsomkostningerne efter princippet om ”nyt for gammelt”, og at det var uden betydning for tabets opgørelse, om C eventuelt ville kunne medtage udbedringsomkostningerne som en forbedring ved et senere salg af andelsboligen.

Højesteret tiltrådte herefter, at A og B var erstatningsansvarlige for udbedringsomkostningerne på 47.140 kr.

Landsretten var nået til samme resultat.

Læs hele dommen i sag BS-50238/2023-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-50238/2023-HJR i Domsdatabasen

Læs byrettens afgørelse i sag BS-50238/2023-HJR i Domsdatabasen