Huslejeregulering i mindre ejendomme

Sag BS-52915/2023-HJR
Dom afsagt den 13. juni 2024

A
mod
X ApS

A var lejer af et beboelseslejemål i Hørsholm. Lejemålet lå i en mindre ejendom med både beboelse og erhverv i Hørsholm bymidte. I november 2019 varslede udlejer en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet, der godkendte, at den årlige leje pr. 1. marts 2020 blev forhøjet. Som sammenligningsgrundlag henviste huslejenævnet til den omkostningsbestemte kvadratmeterleje pr. 1. januar 2020 i en ejendom uden for Hørsholm bymidte. Efter besigtigelse af både A’s lejemål og fire lejemål i ejendommen uden for Hørsholm bymidte tiltrådte boligretten lejeforhøjelsen fastsat af huslejenævnet.

For Højesteret angik sagen, om lejemålene i ejendommen uden for Hørsholm bymidte kunne anvendes som sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen for A’s lejemål, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 3. pkt. (nu lejelovens § 32, 3. pkt.). Hvis de kunne anvendes, var spørgsmålet, om de fire lejemål var sammenlignelige med A’s lejemål, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 2. pkt. (nu lejelovens § 32, 2. pkt.).

Højesteret udtalte, at § 29 c, 3. pkt., efter sin ordlyd indebærer, at et lejeforhold i en ejendom, hvor der udelukkende er beboelseslejemål, ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag efter § 29 c, 2. pkt., hvis det lejeforhold, som lejefastsættelsen angår, ligger i en mindre ejendom, hvor der både er beboelses- og erhvervslejemål (blandet ejendom).

Højesteret udtalte endvidere, at ordlyden af § 29 c, 3. pkt., er klar, og at forarbejderne ikke giver fornødent grundlag for at fortolke bestemmelsen i strid med sin ordlyd. Bestemmelsen angår således ikke kun ejendomme, der er omfattet af overgangsordningen i § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994 om blandede ejendommes overgang til arealfordelte budgetudgifter.

Højesteret bemærkede i øvrigt, at § 29 c, 3. pkt., er videreført som § 32, 3. pkt., ved sammenskrivningen af boligreguleringsloven og lejeloven i lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje. Det fremgår af forarbejderne til denne lovs § 32, 3. pkt., at hvis en ejendom har lejemål, som indeholder andet end beboelse, kan der ikke sammenlignes med ejendomme, som alene indeholder beboelseslejemål. Derimod er lejemål i blandede ejendomme ikke uanvendelige som sammenligningslejemål for lejemål beliggende i ejendomme, hvor der alene er beboelseslejemål, jf. herved også Højesterets dom af 20. juni 2017 (UfR 2017.2922).

Udlejer havde til støtte for lejeforhøjelsen af A’s lejemål henvist til de fire lejemål i ejendommen uden for Hørsholm bymidte, der efter de foreliggende oplysninger alene indeholdt beboelseslejemål. Disse fire lejemål kunne dermed ikke anvendes som sammenligningslejemål, jf. boligreguleringslovens § 29 c, 3. pkt.

Da udlejer ikke havde henvist til andet sammenligningsgrundlag for lejeforhøjelsen pr. 1. marts 2020, fastslog Højesteret, at udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for, at den aftalte leje for A’s lejemål var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Landsretten var nået til et andet resultat.

Læs hele dommen i sag BS-52915/2023-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-52915/2023-HJR i Domsdatabasen

Læs byrettens afgørelse i sag BS-52915/2023-HJR i Domsdatabasen