Værdiansættelse af investeringsejendomme efter 15 %-reglen tilsidesat

Sag BS-11908/2024-HJR

Dom afsagt den 23. september 2024

A,
B og
C
mod
Skatteministeriet

A overdrog ved gavebrev af 20. marts 2020 sine kommanditanparter i kommanditselskaberne X og Y til døtrene B og C. Kommanditselskaberne ejede investeringsejendomme (udlejningsejendomme) i Aarhus. Ved gaveoverdragelsen ansatte parterne værdien af investeringsejendommene til i alt 104.108.000 kr. svarende til den offentlige vurdering på i alt 122.480.000 kr. fratrukket 15 %. Investeringsejendommene var i kommanditselskabernes regnskaber indregnet til dagsværdi, der i de seneste regnskaber forud for gaveoverdragelsen var opgjort til i alt 169.750.000 kr.

Sagen angik, om skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift skulle acceptere, at kommanditanparterne kunne overdrages på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene i overensstemmelse med 15 %-reglen. Hovedspørgsmålet var, om det kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, at investeringsejendommene var værdiansat til dagsværdi i et årsregnskab.

Højesteret udtalte, at det følger af højesteretspraksis, jf. senest Højesterets dom af 20. juni 2024 (UfR 2024.4183), at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Særlige omstændigheder kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom.

Højesteret anførte endvidere, at ifølge årsregnskabslovens § 11, stk. 1, skal et årsregnskab give et retvisende billede af bl.a. virksomhedens aktiver og passiver. Om værdiansættelse af en investeringsejendom i et årsregnskab følger det af lovens § 38, stk. 1, at ejendommen efter første indregning (der skal ske til kostpris) løbende kan reguleres til dagsværdi. Det følger af årsregnskabslovens forarbejder, at ledelsen har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt.

Dagsværdien af en investeringsejendom skal afspejle den aktuelle handelsværdi af ejendommen. Det fremgår således af bilag 1 til årsregnskabsloven, at dagsværdi er defineret som det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter.

Højesteret fandt herefter, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Om 15 %-reglen skal fraviges, må bero på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering.

Om den konkrete sag udtalte Højesteret, at ejendommenes regnskabsførte dagsværdi på i alt 169.750.000 kr. væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering på i alt 122.480.000 kr.

På denne baggrund fandt Højesteret, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift ikke skulle acceptere, at kommanditanparterne blev overdraget på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 %-reglen.

Landsretten var nået til samme resultat.

Læs hele Højesterets afgørelse i sag BS-11908/2024-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-11908/2024-HJR i Domsdatabasen