Fraflytningskrav vedrørende skjulte mangler

Ultimo 2014 indgik en udlejer og to lejere en lejeaftale om et boliglejemål til indflytning den 1. januar 2015. Lejerne opsagde lejemålet den 31. december 2016 til fraflytning den 31. marts 2017.

Lejerne forestod selv istandsættelsen af lejemålet, herunder maling af lejemålet.

Der blev afholdt fraflytningssyn den 17. marts 2017, og senere samme dag blev lejerne orienteret om, at der skulle males om.

Der blev afholdt et nyt fraflytningssyn den 20. marts 2017. Det blev ifølge fraflytningsrapporten blandt andet aftalt, at udlejer skulle forestå istandsættelse af lejemålet, herunder pletspartling og maling af vægge, fodpaneler, karme og lofter.

Ultimo marts 2017 påbegyndte et malerfirma disse arbejder, og i den forbindelse begyndte træværket at ”boble op”, når det blev overmalet.

I en mail af 4. maj 2017 meddelte udlejer lejerne, at det var nødvendigt at skifte indfatninger og fodpaneler samt nedslibe vinduer og dørkarme, og at lejerne ville modtage en ekstraregning herfor. Udlejer henviste til, at den maling, som lejerne oprindeligt selv havde brugt, ikke kunne overmales, fordi malingen ”kogte op”.

Fakturaer for disse ekstraarbejder, der blev udført af et malerfirma og et tømmerfirma, var dateret 30. april 2017 og 8. maj 2017.

Udlejer fremsendte kravet vedrørende ekstraarbejderne sammen med den endelige flytteopgørelse til lejerne den 7. juni 2017.

Boligretten fandt, at udlejer ikke havde gjort kravet vedrørende skjulte mangler rettidigt gældende

Boligretten lagde til grund, at der var tale om en skjult mangel, idet udlejer ved flyttesynet den 20. marts 2017 ikke ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed kunne forudse, at den efterfølgende malerbehandling ville "boble op".

Boligretten fandt herefter (under dissens), at udlejer ikke havde gjort sit fraflytningskrav vedrørende skjulte mangler rettidigt gældende overfor lejerne.

Boligrettens flertal lagde vægt på, at udlejeren havde haft pligt til uden ugrundet ophold og i hvert fald inden for rimelig tid at fremsende endelig flytteafregning til lejerne efter modtagelse af fakturaer, jf. herved også princippet i den i lejelovens § 98, stk. 2, anførte frist.

Landsretten stadfæstede

Landsretten tiltrådte, at der var tale om en skjult mangel, som udlejer ved flyttesynet den 20. marts 2017 ikke ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed kunne erkende.

Landsretten fandt herefter, at udlejers krav vedrørende skjulte mangler ikke var rejst rettidigt.

Landsretten henviste til lejelovens § 98, stk. 2, 3. pkt., og anførte, at det følger af bestemmelsen, at udlejers reklamationsfrist på 2 uger fra flyttesynet, jf. § 98, stk. 1, ikke gælder vedrørende skjulte mangler. Efter indholdet af og formålet med bestemmelsen i lejelovens § 98, stk. 2, fandt landsretten, at udlejer imidlertid skulle have gjort sit krav gældende overfor lejerne uden unødigt ophold efter at være blevet bekendt med manglen.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 20/00508.