Udsættelse af lejemål

Den 6. april 2020 ophævede, subsidiært opsagde, udlejer to lejere i et alment boliglejemål på grund af frygt og utryghed blandt boligforeningens beboere. Udlejer henviste til, at politiet havde ransaget lejemålet den 11. december 2019 og 3. april 2020, at de to lejere var blevet anholdt og sigtet med henvisning til straffelovens terrorbestemmelser ved blandt andet at have forsøgt at fremstille brændstof, og at sigtelsen fortsat var opretholdt vedrørende den ene lejer.

Ved fogedrekvisition af 6. april 2020 anmodede udlejer fogedretten om udsættelse af lejerne som følge af ophævelse af lejemålet.

Ultimo april 2020 var en retsassessor ved fogedretten i telefonisk kontakt med den ene lejers advokat og derefter den anden lejer personligt vedrørende advokatbeskikkelse. I den forbindelse blev det blandt andet anført, at ingen af lejerne tog ophævelsen til efterretning.

Først ultimo maj modtog lejernes advokater fogedretsrekvisitionen af 6. april 2020. Den sene fremsendelse skyldtes navnlig Covid-19-situationen og nedlukningen af Danmarks Domstole kombineret med personalemæssige udfordringer.

Ved ny fogedrekvisition af 6. august 2020 anmodede udlejer fogedretten om udsættelse af lejerne som følge af opsigelse af lejemålet, idet lejerne ikke havde gjort indsigelse indenfor 6-ugersfristen, jf. almenlejelovens § 89, stk. 2.

Fogedretten sambehandlede de to fogedsager om ophævelse og opsigelse.

Ved svarskrift af 12. august 2020 gjorde den ene lejer indsigelse mod ophævelsen og opsigelsen, og det blev i den forbindelse blandt andet gjort gældende, at lejerne ikke havde modtaget brevet af 6. april 2020 om ophævelse, subsidiært opsigelse.

Som dokumentation for fremsendelse af brevet af 6. april 2020 blev der af udlejer i fogedretten fremlagt en postkvittering for et rekommanderet brev og en udskrift fra Track & Trace og for landsretten tillige en kvittering fra Post Nord vedrørende levering.

Fogedretten nægtede fremme af sagerne

For så vidt angår fogedsagen vedrørende opsigelse fandt fogedretten, at brevet af 6. april 2020 ikke kunne anses for at være kommet frem til lejerne.

Fogedretten lagde vægt på, at den fremlagte udskrift fra Track & Trace måtte anses for at udgøre en advisering til udlejer om, at forsendelsen var udleveret, men den kunne ikke sidestilles med en egentlig kvittering for, at det anbefalede brev var udleveret til lejerne. Endvidere var udlejer på tidspunktet for fremsendelsen af brevet af 6. april 2020 bekendt med, at den ene lejer var varetægtsfængslet og dermed ikke havde ophold i lejemålet.

Det forhold, at brevet var vedlagt som bilag til fogedrekvisitionen af 6. april 2020, som alene vedrørte ophævelse af lejemålet, og som ikke var forkyndt for parterne, kunne ikke i sig selv udgøre en tilstrækkelig tydelig opsigelse af lejemålet.

For så vidt angår fogedsagen vedrørende ophævelse fandt fogedretten, at der ikke forelå oplysninger, som kunne godtgøre ophævelse af lejemålet.

Fogedretten lagde vægt på, at det ikke var godtgjort, at lejerne havde fremskaffet remedier til fremstilling af sprængstof og forsøgt at fremskaffe skydevåben. Endvidere var det ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at den utryghed, som nogle af beboerne i området skulle opleve, skyldtes lejerne. Det forhold, at politiet havde foretaget ransagninger i lejemålet, kunne ikke i sig selv medføre, at lejerne havde skabt generel utryghed, eller at de i øvrigt havde misligholdt deres forpligtelser på en sådan måde, at deres fjernelse fra lejemålet var påkrævet.

På denne baggrund nægtede fogedretten fremme af sagerne.

Landsretten ophævede fogedrettens afgørelse om opsigelse og hjemviste sagen

Udlejer kærede afgørelsen om opsigelse af lejemålet.

Landsretten fandt det godtgjort, at opsigelsen var kommet frem til lejerne den 7. april 2020. Landsretten lagde vægt på, at den fremlagte postkvittering, udskrift fra Track & Trace og kvittering fra Post Nord vedrørende levering var tilstrækkeligt bevis herfor. Landsretten anså det desuden for tilstrækkeligt, at brevet af 6. april 2020 var sendt til lejerne på lejemålets adresse, uanset at udlejer var bekendt med, at den ene lejer var varetægtsfængslet.

Landsretten fandt desuden, at lejerne ikke rettidigt havde fremsat skriftlig indsigelse mod opsigelsen overfor udlejer.

Lejernes indsigelse om, at opsigelsens materielle indhold var grundløs, og at fogedsagen skulle nægtes fremme, så længe udfaldet af en straffesag mod den ene lejer ikke var kendt, var ikke af en sådan karakter, at den kunne tages under påkendelse, selvom fristen for at komme med indsigelser var overskredet.

På denne baggrund ophævede landsretten fogedrettens afgørelse og hjemviste sagen til fogedretten med henblik på fremme af fogedsagen.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 20/00994.