Tvangsauktion over et kolonihavehus

En kreditor begærede tvangsauktion over et kolonihavehus på baggrund af et pantebrev, der alene gav pant i bygningen. Kolonihavehuset lå i en haveforening, hvor bygningerne blev benyttet til helårsbeboelse, og hvor bygningerne derfor ikke var omfattet af kolonihaveloven, men i stedet blev betragtet som bygninger på lejet grund.

Af haveforeningens vedtægter, der var tinglyst efter pantebrevets oprettelse, fremgik blandt andet, at lejeren af haveloddet var forpligtet til at være medlem af haveforeningen og til at respektere haveforeningens vedtægter, der blandt andet indeholdt bestemmelser om maksimalpriser og ventelister.

Til brug ved tvangsauktionens behandling begærede samme kreditor udlæg i skyldnerens andel i haveforeningen og dermed brugsretten til haveloddet, hvilket fogedretten imødekom med bemærkning om, at andelen måtte anses for at være et aktiv for skyldneren og have en vis indflydelse på værdien af den pantsatte bygning. Haveforeningen indtrådte herefter i tvangsauktionssagen.

Under tvangsauktionssagen opstod der nu tvivl om, hvorvidt tvangsauktionen alene omfattede bygningen, eller om medlemskabet i foreningen og brugsretten til haveloddet tillige kunne bortauktioneres. Desuden opstod der tvivl om, hvorvidt tvangsauktionen skulle respektere de begrænsninger, der fulgte af vedtægterne og dermed, om kolonihavehuset skulle tilbydes til personer på ventelisten og til en lavere pris end det højeste bud.

Fogedretten fremmede tvangsauktionen til salg af bygning med tilhørende lejerettigheder (ejendommen) og bestemte, at vedtægtsbestemmelsen om maksimalpriser ikke fandt anvendelse, og at ejendommen skulle sælges til højestbydende

Fogedretten lagde vægt på, at pantebrevet alene gav pant i bygningen, men at der tillige var opnået pant i lejeretten ved udlægsforretningen. Fogedretten lagde videre vægt på, at vedtægterne var tinglyst før udlægget i lejerettighederne, hvorfor vedtægterne som udgangspunkt skulle respekteres. Fogedretten fandt dog samtidig, at bestemmelserne om maksimalpriser ikke skulle finde anvendelse, idet bestemmelserne blev tinglyst efter tinglysningen af pantebrevet, og idet disse bestemmelser ville påvirke bygningens værdi væsentligt. Fogedretten kom derudover frem til, at personerne på foreningens ventelister skulle orienteres om tvangsauktionen, om end kolonihaven skulle sælges til højstbydende uden hensyn til, om højstbydende var på venteliste.

Fogedretten fremmede herefter tvangsauktionen til salg af bygning med tilhørende lejerettigheder i henhold til haveforeningens vedtægt og uden anvendelse af bestemmelsen om maksimalpriser.

Landsretten stadfæstede fogedrettens kendelse med den ændring, at tvangsauktionen kunne fremmes med respekt af vedtægtsbestemmelserne om maksimalpriser og ventelister

Landsretten tiltrådte, at pantebrevet, der alene gav pant i bygningen, ikke kunne udstrækkes til at omfatte en brugs- eller lejerettighed, og at en bortauktionering af bygningen alene ikke ville skulle respektere bestemmelser om maksimalpris og ventelister. Landsretten bemærkede, at kreditor efterfølgende havde fået udlæg i skyldnerens andel i haveforeningen med brugsret til havelodden, og at det fremgik af foreningens vedtægter, at det var tilladt at pantsætte sin lejeret i forbindelse med en pantsætning af bygningen til banker og anerkendte realkreditinstitutter, hvorfor landsretten fandt, at lejeretten havde en økonomisk værdi, hvori der kunne foretages udlæg.

Da kreditor ved udlægsforretningen havde opnået et gyldigt udlæg i skyldnerens havelod, da skyldneren var forpligtet til at respektere haveforeningens vedtægter om blandt andet overdragelse og prisfastsættelse, og da kreditor ved udlægget ikke kunne opnå en bedre ret end skyldneren, fandt landsretten, at kreditor skulle respektere foreningens vedtægter, herunder bestemmelserne om maksimalpriser og ventelister.

Landsretten stadfæstede herefter kendelsen om fremme af tvangsauktionen over bygningen med tilhørende lejerettigheder og med respekt af bestemmelserne om maksimalpriser og ventelister.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 21/17947.