Udmåling af ekspropriationserstatning

En kommune ønskede at opføre en støjvold af lettere forurenet jord med henblik på støjdæmpning i et boligkvarter. Støjvolden ønskedes opført på et ubebygget areal, hvor der i forvejen var opført en mindre støjvold. Arealet havde status som landbrugsjord med landbrugspligt.

I 2004 gik kommunen i dialog med ejeren af arealet om, hvorvidt ejeren selv ville opføre støjvolden. Ejeren ønskede ikke at opføre en støjvold af lettere forurenet jord, men ville frivilligt stille arealet til rådighed for opførelse af en støjvold af ren jord mod betaling af sædvanlig forpagtningsafgift af jorden. Det lykkedes ikke kommunen og ejeren af arealet at nå til enighed om en ordning.

I 2007 blev der udarbejdet lokalplan, der udlagde arealet til opførelse af støjvold, hvorefter arealet blev eksproprieret i 2008. Ejeren anså ekspropriationen for ulovlig og indbragte spørgsmålet herom for Naturklagenævnet og efterfølgende for domstolene. Spørgsmålet om lovligheden af ekspropriationen blev afgjort endeligt ved Højesterets dom af 21. maj 2015, der er trykt som U 2015.2882/2 H.

I forbindelse med ekspropriationen udbetalte kommunen en erstatning på 251.724 kr., hvilket svarede til arealets værdi som landbrugsjord. Parterne var uenige om, hvorvidt der var forventningsværdi for den eksproprierede ejendom. Ejeren mente, at der var opstået forventningsværdi i 2004, hvor ejeren var i dialog med kommunen om selv at opføre støjvolden, og hvor ejeren indhentede tilbud, der angav, at ejeren kunne tjene ca. 1 mio. kr. på opførelsen af en støjvold. Kommunen var derimod af den opfattelse, at der skulle ses bort fra de udnyttelsesmuligheder, som fulgte af den ekspropriationsforberedende lokalplan.

Ejeren indbragte erstatningen for Taksationskommissionen, som fastsatte erstatningen i overensstemmelse med kommunens betaling. Denne afgørelse blev efterfølgende stadfæstet af Overtaksationskommissionen, dog med dissens, idet ét medlem fandt, at ejeren havde en berettiget forventning om det eksproprierede areals særlige værdi.

Byretten frifandt kommunen

Ejeren anlagde retssag mod kommunen med bl.a. en principal betalingspåstand. Byretten frifandt kommunen.

Erstatningen skulle som udgangspunkt fastsættes efter værdien for landbrugsjord på ekspropriations­­tidspunktet, men udgangspunktet kunne fraviges, hvis ejeren af jorden kunne bevise, at der havde været en forventning om, at ejeren selv ville kunne have realiseret det projekt, der var baggrund for ekspropriationen, eller ville kunne have solgt jorden til en højere pris.

Efter sagens omstændigheder, herunder bl.a. at ejeren havde meddelt kommunen, at han ikke ønskede at opføre støjvolden, og at han ikke havde forsøgt at få endelig godkendelse hertil, fandt retten, at ejeren ikke havde ønsket at realisere projektet, og at han derfor ikke havde nogen forventningsværdi til arealet.

Byretten fandt desuden ikke grundlag for at tilsidesætte Overtaksationskommissionens skøn over, at prisen for landbrugsjord var 22 kr. pr. kvadratmeter på ekspropriationstidspunktet.

Landsretten ændrede byrettens dom

Landsretten afsagde under dissens dom om, at kommunen skulle betale 2.598.276 kr. til ejeren af det eksproprierede areal.

Landsrettens flertal fandt, at ejeren ville kunne have opnået det tilkendte beløb, hvis han omkring ekspropriationstidspunktet selv havde valgt at opføre støjvolden af lettere forurenet jord, i et vist omfang svarende til den situation, der forelå i afgørelsen i U 2017.2491 H. Flertallet fandt, at situationen var anderledes end den, der forelå i afgørelserne i U.2008.2823 H og U 1998.1497 H, da forventningsværdien ikke var bundet op på selve ekspropriationen, og da arealet måtte antages at have den samme værdi før og efter ekspropriationen. I denne sag var forholdet det, at ekspropriationen havde til formål at realisere den udnyttelsesmulighed, som arealet allerede indebar. Flertallet fandt endvidere, at arealets forventede brugsværdi beroede på, om der var adgang for ejeren til at udnytte arealet til opførelse af en støjvold, men ikke på, om ejeren faktisk udnyttede denne adgang.

Landsrettens mindretal fandt, at ejerens mulige fortjeneste ved selv at opføre en støjvold efter en kommunal vedtagelse herom ikke havde karakter af en forventningsværdi knyttet til jorden, som kunne begrunde en øget erstatning. Da ejeren fik mulighed for selv at realisere projektet, men afstod herfra, kunne der heller ikke tillægges ham en yderligere erstatning svarende til den mulige fortjeneste, han kunne have haft ved selv at opføre støjvolden.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 21/13571.