Ejendomsmægleres salærkrav efter formidlingsaftalers ophør

Sagerne omhandler ejendomsmæglervirksomhedernes mulige salærkrav efter ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2, hvoraf det fremgår, at hvis der efter ophøret af en formidlingsaftale indgås en købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en andens ejendomsmæglers medvirken, er ejendomsmægleren berettiget til det aftale vederlag. I begge sager indeholdt formidlingsaftalerne vilkår, som indholdsmæssigt svarede til ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2.

I den første sag indgik ejendomsmæglervirksomheden, E1, i marts 2017 en formidlingsaftale med forbrugeren, S1, omkring salget af dennes ejendom til en udbudspris på 1.495.000 kr. mod et salær på 82.487,50 kr. Aftalen varede oprindeligt seks måneder, men blev forlænget frem til februar 2018 samtidig med, at udbudsprisen blev sat ned med 200.000 kr.

I februar 2018 tilmeldte en interesseret køber, K1, sig til et åbent hus arrangement på ejendommen, som han frameldte sig dagen efter, da han i stedet ønskede fremvisning af et andet hus i E1’s portefølje. K1 indhentede dog E1’s salgsdokumenter mv. omkring ejendommen, og under fremvisningen af det andet hus drøftede K1 og E1 på den baggrund, at udbudsprisen for ejendommen var for høj i lyset af de forventede ombygningsudgifter. E1 og K1 gik derfor ikke videre med sagen.

Da formidlingsaftalen stod til at udløbe, meddelte S1, at ejendommen skulle renoveres, og at aftalen derfor ikke ville blive forlænget. Kort tid efter formidlingsaftalens udløb henvendte K1 sig selv til S1’s datter, efter han havde fået ejendommen fremvist af en fælles bekendt, som bistod S1 med renovering af ejendommen. Omtrent to måneder efter formidlingsaftalens udløb solgte S1 ejendommen til K1 for 1.220.000 kr. K1 anvendte i forbindelse med lånoptagelsen E1’s salgsmateriale over for hans bank.

E1 blev senere bekendt med salget og fremsendte derfor en faktura til S1, som afviste at betale.

I den anden sag indgik ejendomsmæglervirksomheden, E2, i juli 2018 en formidlingsaftale med et forbrugerpar, S2, omkring salget af parrets ejendom til en udbudspris på 2.795.000 kr. mod et salær på 67.647,50 kr. Aftalen blev indgået efter princippet ”solgt eller gratis” og havde en varighed på seks måneder.

E2 fremviste ejendommen til en interesseret køber, K2, ad to omgange i januar 2019. Der blev aftalt en tredje fremvisning februar 2019, som dog blev aflyst af K2. Formidlingsaftalen udløb ved udgangen af januar 2019, uden at E2 havde solgt ejendommen. I februar 2019 indhenterede S1 tilbud på renovering af ejendommens køkken og stue.

Primo marts 2019 skrev K2 til S2, at han var interesseret i ejendommen, men ikke havde nået at gøre mere ved det inden udløbet af formidlingsaftalen mellem E2 og S2. Endvidere foreslog K2, at S2 gav ham besked, hvis de fortsat ønskede at sælge, og at S2 i så fald eventuelt kunne spare mæglersalæret.

Medio marts 2019 oplyste S2 over for E2, at nogle tidligere interesserede købere (antageligt K2) alligevel ikke ville købe ejendommen. Hertil svarede E2, at såfremt de interesserede købere ændrede mening, anså E2 sig for berettiget til salæret i henhold til formidlingsaftalen. Derpå udbad S2 sig en ny kopi af formidlingsaftalen.

Ultimo marts 2019 indgik S2 en ny formidlingsaftale med en boligportal. Det blev aftalt, at formidlingsaftalen skulle have en varighed på én måned, og at boligportalen, såfremt ejendommen blev solgt til K2, skulle have et salær med skødeskrivning på 15.000 kr. Boligportalen udbød ejendommen i omtrent to dage med en udbudspris på 2.707.500 kr., inden den blev solgt til K2 for 2.700.000 kr.

E2 blev senere bekendt med salget og fremsendte derfor en faktura til S2, som afviste at betale.

Byretternes afgørelser

I den første sag fandt byretten på baggrund af sagens konkrete omstændigheder, at købsaftalen måtte anses for indgået på baggrund af E1’s indsats, og at E1 derfor var berettiget til sit salær, jf. ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2.

I den anden sag fandt byretten, at E2 ikke havde et berettiget salærkrav, idet vilkåret om ”solgt eller gratis” indebar en fravigelse af E2’s standardvilkår, der indholdsmæssigt svarede til ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2, og idet købsaftalen under de konkrete omstændigheder i øvrigt ikke kunne anses for indgået på baggrund af E2’s indsats.

Landsretternes afgørelser

I den første sag fandt Vestre Landsret modsat byretten, at købsaftalen under de konkrete omstændigheder ikke kunne anses for indgået på baggrund af E1’s indsats. Landsretten lagde herved til grund, at det var på baggrund af den fælles bekendtes fremvisning, at K1 havde fattet interessere for og købt ejendommen, ligesom landsretten lagde vægt på, at det henset til den tid, der var gået mellem formidlingsaftalens udløb og salget, ikke kunne anses for bevist, at S1 og K1 bevidst havde udskudt salget til efter formidlingsaftalens udløb. Det forhold, at ejendommen blev solgt til en pris svarende til udbudsprisen fratrukket E2’s salær, kunne ikke føre til en anden vurdering. E1 havde derfor ikke krav på salær efter ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2, og landsretten ændrede derfor byrettens dom.  

I den anden sag fandt Østre Landsret, at vilkåret om ”solgt eller gratis” ikke i sig selv afskar E2’s mulige salærkrav. Herefter udtalte landsrettens flertal, at købsaftalen ikke bevidst kunne anses for udskudt til efter formidlingsaftalens udløb eller for indgået på baggrund af E2’s indsats. Flertallet lagde navnlig vægt på, at E2 ikke var involveret i forhandling med K2 samt det efterfølgende hændelsesforløb, der to måneder efter formidlingsaftalens udløb førte til indgåelsen af en købsaftale med et prisnedslag. Landsrettens mindretal udtalte derimod, at kontakten mellem S2 og K2 ikke blev skabt ved et tilfælde, men skyldtes E2’s annoncering og fremvisninger, og at den efterfølgende købsaftale derfor måtte anses for indgået på baggrund af E2’s indsats. Endvidere udtalte mindretallet, at formidlingsaftalen med boligportalen ikke havde karakter af egentlig ejendomsformidling, og at aftalen var indgået for at undgå E2’ salær, hvorfor den ikke afskar E2 salærkrav efter ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2. På baggrund af stemmeflertallet blev byrettens dom stadfæstet.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagerne er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 20/00970 og 20/00980.