Retsvirkningerne af en proforma-aftale om overdragelse af andelsbevis

I en tvist mellem sagens parter vedrørende det reelle ejerforhold over en andelslejlighed beliggende i København, påstod den oprindelige andelshaver, at en mellem parterne indgået aftale om overdragelse af andelene var en proforma-aftale, som var indgået for at hun kunne uddrage sine kreditorer, hvorfor hun var den rette ejer af andelen. Heroverfor påstod den anden part, at aftalen var reel og at han derfor nu var den reelle ejer af andelen.

Sagen blev af den oprindelige andelshaver indbragt for boligretten, hvor hun gjorde gældende, at overdragelsen alene var begrundet i, at hun havde økonomiske vanskeligheder og ønskede, at hendes kreditorer ikke skulle kunne søge sig fyldestgjort i andelsbeviset.

Boligretten afviste den oprindelige ejers påstande med henvisning til, at hun under disse omstændigheder ikke kunne påberåbe sig overdragelsesaftalen ved domstolene. Boligretten udtalte i den forbindelse, at selv hvis det kunne lægges til grund, at der var tale om proformaoverdragelse, ville disse stride mod lov og ærbarhed med den virkning, at den oprindelige andelshavers påstande stadig skulle afvises fra domstolene.

I juni 2018 ophævede Østre Landsret boligrettens dom og hjemviste sagen til boligretten til realitetsbehandling. Landsretten udtalte i den forbindelse, at boligretten burde have taget stilling til, om den oprindelige andelshaver havde godtgjort, at overdragelserne var proforma, og i givet fald derefter taget stilling til retsvirkningen heraf. Landsretten bemærkede i den forbindelse, at en part under en retssag hverken i medfør af DL 5-1-2, efter retspraksis eller på andet grundlag er afskåret fra at beråbe sig, at en aftale ikke skal have virkning efter sit indhold med den begrundelse, at den er indgået proforma.

Boligretten fandt, at der var tale om en proforma-aftale

Efter en samlet vurdering fandt boligrettens flertal (2-1), at der var tale om en proforma-aftale, og at den oprindelige andelshaver derfor fortsat var ejer af andelsboligen.

Boligrettens dom blev anket til Østre Landsret, hvor den oprindelige andelshaver blandt andet nedlagde påstand om, at modparten skulle anerkende, at den oprindelige andelshaver var den retsmæssige ejer af andelslejligheden 

Landsretten stadfæstede (dissens)

Østre Landsret fandt, at overdragelsen af andelsbeviset ikke var en reel overdragelse, og at der derfor ikke kunne støttes ret på aftalen.

I forhold til spørgsmålet om anerkendelse af, at den oprindelige andelshaver var den retsmæssige ejer af andelslejligheden, var der dissens i landsretten. Landsrettens flertal anførte, at en afgørelse, hvorefter den oprindelige andelshaver var den retmæssige ejer af andelsboligen, eller hvorefter at overdragelsen af andelsbeviset til den anden part er ugyldig og uden retsvirkninger, ville indebære en mulighed for, at den oprindelige andelshaver kunne disponere over værdien af andelsboligen uden om sine kreditorer, herunder kreditorer, der på grund af proforma-aftalen uberettiget har været afskåret fra at søge sig fyldestgjort i andelsboligen. Dette ville indebære en mulighed for for opretholdelse af retsvirkningen af proforma-retsstillingen uden kreditorernes vidende. Landsretten afviste som følge heraf de nedlagte påstande om det retmæssige ejerskab.

Landsrettens mindretal fandt derimod, at der var grundlag for at tage den oprindelige andelshavers påstande om det retmæssige ejerskab til følge. Mindretallet anførte i den forbindelse, at både andelsboligforeningen og den oprindelige andelshavers kreditorer, herunder også kreditorer, som den oprindelige andelshaver på urigtigt grundlag måtte have indgået forlig med, havde en interesse i at få fastlagt, hvem der er den retsmæssige ejer af andelsbeviset.

Der blev afsagt dom efter stemmeflertallet.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagerne er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 20/01055 og 20/01110.