Spørgsmål om bindende køb af landejendom

En landmand blev i foråret 2019 kontaktet af et ægtepar, der ønskede at købe en del af hans ejendom med henblik på at bygge en bolig. Ejendommen indeholdt ikke beboelige bygninger. Til ejendommen medfulgte blandt andet et landareal egnet til jagt og en tidligere aktiv grusgrav. Efter ejeren havde fremvist en del af ejendommen, påbegyndte parterne købsforhandlinger, hovedsageligt mundtligt eller ved mails, omkring prisen og forudsætningerne herfor. Ejeren oplyste blandt andet, at jagten var ledig pr. overtagelsesdagen. Der blev ikke antaget ejendomsmægler, og parterne anvendte én fælles advokat.

Efter omkring to måneders forløb fremsendte den interesserede køber et tilbud om køb, som ejeren umiddelbart accepterede, men med angivelse af ”tilrettet købsaftale”, hvor blandt andet jagtretten på en del af ejendommen ikke længere var ledig pr. overtagelsessagen. Den interesserede køber havde i mailen med sit købstilbud skrevet ”tak for handlen”.

Den interesserede køber kontaktede umiddelbart herefter kommunen omkring mulighederne for at forny tilladelsen til at udvinde grus på ejendommen og modtage returjord, og med oplysning om, at de var i forhandlinger om køb af ejendommen. Det viste sig efter omkring en måned, at det var umuligt at opnå en tilladelse til at udnytte grusgraven, og at det ikke var sikkert, at der kunne opnås tilladelse til at opføre en bolig på ejendommen. Den interesserede køber gjorde herefter gældende, at der forelå en uoverensstemmende accept, og at der derfor ikke var indgået en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Ejeren fastholdte, at der var indgået en gyldig aftale med henvisning til, at de omstridte modifikationer havde været drøftet mundtligt inden aftalens indgåelse, og ejeren anlagde herefter sag med påstand om, at aftalen var gyldigt og endeligt indgået og skulle gennemføres i sin helhed. Den interesserede køber påstod frifindelse.

Byretten frifandt den interesserede køber, da der ikke fandtes grundlag for at fastholde handelen.

Byretten lagde navnlig til grund, at ejeren, der havde indsigt i landbrugsmæssige forhold, ikke havde oplyst om ejendommens status som bygningsløs ejendom, eller om et tidligere afslag på at udnytte grusgraven ved modtagelse af returjord. Ejeren havde forhandlet prisen uden hensyn til de interesserede købers ønske om at erhverve ejendommen med henblik på, dels at opføre en bolig, dels at udnytte grusgraven. Ejeren var derfor nærmest til at bære risikoen for, at forudsætninger i købet kunne opfyldes.

Landsretten stadfæstede byrettens dom.

Landsretten bemærkede blandt andet, at de interesserede købere havde givet udtryk for, at de ønskede at opføre en bolig, og at de havde drøftet mulighederne for igen at grave grus på ejendommen. Der var ikke tinglyst en servitut på ejendommen om, at ejendommen var bygningsløs, jf. landbrugslovens § 10, stk. 2, og ejeren, der arbejder som landbrugskonsulent, havde ikke drøftet dette forhold nærmere med de interesserede købere, som efter det oplyste ikke havde kendskab til landbrugslovens erhvervelsesregler. Der var ikke udarbejdet en skriftlig købsaftale underskrevet af parterne, og der var i flere købstilbud fra ejeren anført, at jagten var ledig fra overtagelsesdagen, men efter at de interesserede køber havde fremsendt en mail med angivelse af pris og betingelser, fremsendte ejeren en tilrettet købsaftale, hvorefter jagten ikke længere var ledig pr. overtagelsesdagen. Landsretten fandt herefter på baggrund af en samlet vurdering, at ejeren ikke havde bevist, at der var indgået en endelig aftale om køb af ejendommen. Landsretten lagde ved denne vurdering vægt på ejendommens pris, handelens kompleksitet, og på parternes tilkendegivelser i korrespondancerne op til den omtvistede handel.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 20/01946.