Tilbagehold i købesummen i tilfælde af vanhjemmel ved køb af fast ejendom

Foreningen havde indgået en aftale med en sælger om at købe en ejendom til 6.850.000 kr. Det viste sig, at der forelå vanhjemmel, idet sælgeren ikke havde hjemmel til at opsige en erhvervslejer som forudsat i købsaftalen.

Ejendomshandlens berigtigende advokat, som var antaget af foreningen som køber, foretog tilbagehold i den deponerede købesum på 1.800.000 kr., svarende til lejerens varslede erstatningskrav på 1.500.000 kr. og 300.000 kr. til refusionsopgørelse.

Lejeren fraflyttede senere og indgik forlig med foreningen om betaling af 350.000 kr. for tab af investeringer, forretning og goodwill. I den forbindelse udbetalte foreningen desuden 850.000 kr. til sælgeren, således at der fortsat var deponeret 600.000 kr. til refusionsopgørelse og til endelig opgørelse af parternes mellemværende i øvrigt, herunder til betaling for renter og sagsomkostninger i den forligte retssag mellem lejer og foreningen.

Foreningen lagde herefter sag mod sælgeren med påstand om, at sælgeren skulle betale 135.175 kr. til foreningen og anerkende, at den resterende deponerede købesum for ejendommen på 600.000 kr. ikke skulle frigives til sælger, før foreningens krav inkl. renter og sagsomkostninger var endeligt opgjort og udlignet, og at sælgeren skulle friholde foreningen for pålagte sagsomkostninger fra retssagen mellem foreningen og lejeren. Endeligt nedlagde foreningen påstand om frifindelse overfor sælgerens selvstændige påstand om udbetaling af det deponerede beløb på 600.000 kr. med tillæg af renter.

Byretten fandt, at tilbageholdelsen af det deponerede beløb var uberettiget

Byretten fandt blandt andet, at tilbageholdelsen af beløbet på 1.800.000 kr. var uberettiget, og at foreningen skulle udbetale det deponerede beløb på 600.000 kr. med tillæg af renter til sælgeren. Byretten lagde vægt på parternes aftale, hvoraf det fremgik, at den berigtigende advokat var forpligtet til at stille restbeløbet til rådighed for sælger, når skødet var endeligt tinglyst uden retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Idet disse betingelser var opfyldt, var den berigtigende advokat derfor forpligtet til at udbetale restbeløbet.

Landsretten fandt tillige, at tilbageholdelsen af det deponerede beløb var uberettiget

Landsretten lagde tillige vægt på parternes aftale, hvoraf det positivt fremgik, hvilke udgifter der kunne foretages tilbagehold for. Idet en situation som den foreliggende, hvor ejendommen ikke var fri for lejemål, ikke var nævnt i aftalen, var den berigtigende advokat ikke berettiget til at undlade at frigive 1.500.000 kr. som den del af beløbet, der vedrørte denne post.

Landsretten lagde videre vægt på, at tilgodehavendet, som foreningen som køber skulle modtage fra sælger efter refusionsopgørelsen, ikke var forfaldent til betaling, hvorfor de resterende 300.000 kr. heller ikke lovligt kunne tilbageholdes.

Sagen omhandlede desuden spørgsmål om renteberegning, erstatning for sagsomkostninger i sagen mellem lejer og køber og refusionsopgørelsen.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 20/03856.