Forholdsmæssigt afslag for skjulte mangler i andelsbolig

Ultimo august 2014 indgik køber og sælger overdragelsesaftale vedrørende en andelslejlighed med aftalt overdragelsesdato den 15. september 2014 Den faktiske overdragelse skete dog den 29. august 2014.

I henhold til andelsforeningens vedtægter blev der indhentet vurderingsrapport af 20. juni 2014. Det fremgik blandt andet heraf, at lejligheden var i almindelig stand, og at der i perioden 1997-2013 var udført en del vedligeholdelses- og istandsættelsesarbejder i lejligheden. Forbedringer blev opgjort til 38.632 kr.

Køber betalte maksimalpris for andelen med en andelsværdi på 821.250,00 kr. Med forbedringer og løsøre til 2.300 kr. betalte køber i alt 862.182 kr. for lejligheden.

Efter indflytning opdagede køber en del mangler ved andelsboligen, herunder at badeværelset og i vidt omfang elinstallationerne, trods VVS- og el-rapporternes konklusioner, var udført ulovligt. Manglerne beløb sig til ca. 60.000 kr., og køber klagede den 23. september 2014 til sælger og andelsboligforeningen, der tilbageholdt 150.000 kr. af overdragelsessummen.

Den 28. september 2014 gjorde køber endvidere indsigelse vedrørende en tilsyneladende gammel sivende vandskade under køkkenvasken. Vandskaden havde haft et meget stort omfang, idet ydermuren ved køkkenet var gennemvædet af sivende vand fra køkkenvasken. Køber fik blandt andet udarbejdet en svamperapport fra Teknologisk Institut, der påviste skimmelsvamp i køkkenet og i soveværelset.

Køber indbragte sagen for retten med påstand om, at sælgeren skulle tilpligtes at betale 473.725,12 kr. Kravet var baseret på en række mangler ved andelen, som der krævedes forholdsmæssigt afslag for, samt erstatningskrav i forbindelse med svampeskaden, nyt køkken samt betaling af boligafgift i en periode, hvor lejligheden angiveligt var ubeboelig.

Byretten fandt, at der var grundlag for et forholdsmæssigt afslag fastsat på baggrund af forbedringsværdien

Byretten fandt, at der ikke var et ansvarsgrundlag, og derfor ikke grundlag for erstatning. Henset til manglernes karakter og omfang havde køber dog krav på forholdsmæssigt afslag.

Ved fastsættelsen af det forholdsmæssige afslag fandt byretten, at maksimalprisen for andelen var under markedsværdien. Der var derfor formodning for, at parterne, i det omfang manglerne vedrørte forbedringer, såfremt de havde haft kendskab til manglerne, ville have handlet til en pris, hvorved prisen for forbedringerne var nedsat eller bortfaldet.

Formodningen fandtes ikke afkræftet, hvorfor det forholdsmæssige afslag blev fastsat i overensstemmelse med formodningen, således at sælger skulle betale 34.000 kr. til køber.

Landsretten frifandt sælger mod betaling af 20.000 kr. til køber

Landsretten henviste til UfR 2015.498 H, hvorefter der er en formodning for, at en andel, hvor der efterfølgende viser sig at være mangler ved forbedringer udført i den tilhørende lejlighed, ville være blevet handlet til den nedsatte maksimalpris, der ifølge reglerne i andelsboligloven skulle have været fastsat, hvis der havde været kendskab til manglerne.

Landsretten fandt, at svampeskaderne ikke var relateret til konkrete forbedringer, men at køber havde betalt ca. 20.000 kr. for forbedringer i badeværelset, der viste sig at være mangelfuldt. Landsretten fandt ligesom byretten, at formodningen ikke var afkræftet, og det forholdsmæssige afslag blev derfor fastsat til 20.000 kr. Landsretten frifandt derfor sælger mod betaling af 20.000 kr. til køber.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 21/03797.