Om kompetencefordelingen mellem huslejenævnet og boligretten

Lejeren indgik i december 2016 lejeaftale med udlejeren. I henhold til lejeaftalen skulle lejeren indbetale ca. 40.000 kr. i såvel depositum som forudbetalt leje, i alt ca. 80.000 kr.

Lejeren reklamerede kort tid efter sin indflytning i lejemålet i december 2016 over problemer med lejemålets varmeforsyning, og i februar 2018 ophævede lejeren lejeaftalen til fraflytning pr. 1. marts 2018 under henvisning til, at opvarmningsproblemerne fortsat bestod. Den 1. marts 2018 fraflyttede lejeren lejemålet, og der blev derpå afholdt flyttesyn den 2. marts 2018.

I en flytteafregning fra oktober 2018 foretog udlejeren fradrag af ca. 40.000 kr. for leje og forbrugsudgifter i opsigelsesperioden samt fradrag af ca. 30.000 kr. for istandsættelsesudgifter, hvorefter der resterede ca. 10.000 kr. af lejerens depositum og forudbetalte leje. Af flytteafregningen fremgik desuden, at lejeren først var blevet frigjort fra lejeaftalen pr. 31. maj 2018.

I december 2018 anlagde lejeren sag mod udlejeren med endelig påstand om tilbagebetaling af ca. 70.000 kr., svarende til hele depositummet og hele den forudbetalte leje med fradrag af de ca. 10.000 kr. som udlejeren allerede havde tilbagebetalt. Til støtte herfor gjorde lejeren blandt andet gældende, at han med rette havde ophævet lejeaftalen som følge af mangler.

Boligretten afviste sagen

Ved sin dom af 18. november 2019 afviste boligretten sagen under henvisning til, at eftersom sagen blandt andet angik tilbagebetaling af depositum, måtte parternes tvist henhører under huslejenævnets kompetence, jf. lejelovens § 106, stk. 1, således at sagen ikke kunne indbringes for boligretten som 1. instans, jf. lejelovens § 107, stk. 1.

Landsretten stadfæstede boligrettens afvisningsdom

I oktober 2019 ankede lejeren boligrettens dom til landsretten, men samtidig indbragte lejeren sagen for huslejenævnet, og ankesagen blev derfor udsat på huslejenævnets afgørelse.

I sin afgørelse af 15. maj 2020 anførte huslejenævnet blandt andet, at nævnet generelt set ikke havde kompetence til at bedømme berettigelsen af en lejers opsigelse eller ophævelse. Under henvisning til, at nævnet imidlertid havde kompetence til at afgøre parternes overordnede tvist om tilbagebetaling af depositum, fandt nævnet ikke grundlag for at afvise delkravet vedrørende leje i opsigelsesperioden. Samtidig bemærkede nævnet dog, at parternes tvist samlet set ikke var egnet til behandling ved nævnet, eftersom den fordrede en bevisførelse, som ikke kunne finde sted for nævnet. I tråd hermed blev nævnets konklusion, at nævnet ikke kunne opgøre parternes endelige mellemværende, herunder pålægge udlejeren at tilbagebetale depositum, fordi nævnet ikke havde kompetence til at behandle dele af det økonomiske opgør. Nævnet henviste derfor parterne til at få sagen endelig afgjort ved boligretten.

Den 4. maj 2021 stadfæstede landsretten boligrettens dom under henvisning til, at parternes tvist angik udlejerens ret til at fratrække istandsættelsesudgifter og lejerestancer i lejerens depositum, og at tvisten derfor angik en kombination af tvister, som i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, og forarbejderne hertil, skulle behandles af huslejenævnet som 1. instans, hvorefter sagen ikke kunne indbringes for boligretten, uden forinden at have været indbragt for huslejenævnet, jf. lejelovens § 107, stk. 1, 1. pkt. Desuden bemærkede landsretten, at lejeren ved sine processkrifter for landsretten ikke kunne anses for at have indbragt huslejenævnets afgørelse af 15. maj 2020 for boligretten på den i boligreguleringslovens § 43, stk. 1, foreskrevne måde.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagerne er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr 21/13200.