Om lejeres partsstatus i sager om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser

Udlejeren orienterede i december 2018 lejerne om, at han til huslejenævnet havde indgivet anmodning om forhåndsgodkendelse af nogle lejeforhøjelser, der forventedes varslet i anledning af gennemførelsen af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen.

Lejernes advokat anmodede huslejenævnet om at vente med at træffe afgørelse om forhåndsgodkendelsen til, at lejerne var fremkommet med deres bemærkninger. Huslejenævnet oplyste efterfølgende, at man på et nævnsmøde havde besluttet at fortsætte sagsbehandlingen uden at tillægge andre end udlejeren partsstatus. Lejernes advokat anførte herefter overfor huslejenævnet blandt andet, at afgørelsen om ikke at tillægge lejerne partsstatus var ugyldig som følge af manglende klagevejledning. Samme dag traf huslejenævnet på ny afgørelse om ikke at tillægge lejerne partsstatus.

Lejerne anlagde herefter boligretssag mod udlejeren og huslejenævnet med påstand, om at de skulle anerkende lejernes partsstatus i forhåndsgodkendelsessagen.   

Boligrettens flertal frifandt udlejeren og huslejenævnet

Boligrettens flertal bemærkede indledningsvist, at huslejenævn i medfør af lejelovens § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2-6, på anmodning fra udlejer kan træffe afgørelse om blandt andet størrelsen af den leje, der lovligt kan opkræves, inden iværksættelsen af forbedringer, og at det følger af lejelovens § 59 b, at forhåndsgodkendelsen skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget lejernes bemærkninger efter § 39, stk. 3, eller svar efter 40, stk. 4, i boligreguleringsloven, eller når fristen for svar efter disse bestemmelser er udløbet. Efter flertallets opfattelse var der ikke efter disse bestemmelser hjemmel til at anse lejer for part i sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser. Det forhold, at lejer i medfør af bestemmelserne er tillagt en ret til at ytre sig, kunne efter flertallets opfattelse ikke føre til et andet resultat. Flertallet voterede derfor for at frifinde udlejeren og huslejenævnet.

Mindretallet bemærkede, at et huslejenævn kun kan ændre en forhåndsgodkendt lejeforhøjelse, såfremt der er tale om ændrede forhold, jf. lejelovens § 59, stk. 4, og at huslejenævnet dermed vil være bundet af sin forhåndsgodkendelse under en eventuel senere sag mellem lejer og udlejer om lejeforhøjelsen, medmindre der foreligger ændrede forhold. Efter mindretallets opfattelse måtte lejerne som følge heraf anses for at have en så væsentlig, individuel interesse i afgørelsen om forhåndsgodkendelse, at de omfattedes af det forvaltningsretlige partsbegreb og dermed kunne udøve partsbeføjelser i henhold til forvaltningsloven. Mindretallet voterede derfor for at tage lejernes anerkendelsespåstand til følge. Der blev afsagt dom efter stemmeflertallet.

Landsrettens stadfæstede boligrettens dom

Landsrettens bemærkede, at det ikke fremgår direkte af lejelovens § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2, eller forarbejderne hertil, om lejer skal anses for part i sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser, men at udlejer dog samtidig med anmodningen om forhåndsgodkendelse skal fremsende oplysninger om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse til de berørte lejere, jf. lejelovens § 59 b, stk. 1, og at huslejenævnet derudover skal foretage høring af de berørte lejere forud for, at der træffes afgørelse, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5, jf. § 39, stk. 3.

Derudover bemærkede landsretten, at lejer i medfør af boligreguleringslovens §§ 23 og 24 kan få planlagte forbedringer prøvet i huslejenævnet, inden de iværksættes, ligesom lejer i medfør af lejelovens § 59, stk. 5, kan få en varslet forbedringsforhøjelse prøvet i huslejenævnet. Endvidere skal udlejer – hvis huslejenævnet har givet forhåndsgodkendelse – indbringe sagen for huslejenævnet, hvis lejer fremsætter indsigelse mod lejens størrelse, jf. lejelovens § 59 b, stk. 2, ligesom lejer kan indbringe huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse for boligretten, jf. boligreguleringslovens §§ 43 og 44.

På baggrund af udformningen af lejelovens §§ 59 a og 59 b sammenholdt med de øvrige omtalte bestemmelser fandt landsretten, at det ikke havde været hensigten, at lejere skulle anses for parter i sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser, men at de i stedet var tillagt en række partslignende rettigheder, herunder retten til at blive hørt i forbindelse med huslejenævnets behandling af sagen, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5. Landsrettens stadfæstede derfor boligrettens dom.

Procesbevillingsnævnets sagsnumre

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 22/02727.