Om lejeforhøjelser i store småhuse

Udlejeren varslede i januar 2018 lejeforhøjelser over for lejerne af to boliglejemål i et såkaldt stort småhus, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., under henvisning til, at der var udført omfattende forbedringsarbejder på ejendommen og i lejemålene, og at den gældende leje som følge heraf nu var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47. Der var for begge lejeres vedkommende tale om markante lejeforhøjelser, som indebar omtrent en tredobling af deres hidtidige leje.

Lejerne gjorde begge indsigelse, og udlejeren indbragte derpå sagerne for huslejenævnet. Under sagerne var det omtvistet, om udlejeren have været berettiget til at varsle lejeforhøjelserne efter reglerne om misforholdsleje, jf. boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 47, når store småhuse i medfør af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., er omfattet af reglerne i lovens §§ 23-26, hvorefter udlejere i visse tilfælde skal iagttage de særlige varslingsregler indeholdte heri inden iværksættelsen af en forbedring, idet manglende iagttagelse heraf efter omstændighederne kan afskære udlejer fra efterfølgende at opkræve lejeforhøjelse for forbedringen.

I sine afgørelser fra august 2018 udtalte huslejenævnet, at udlejere af småhuse (både store og små) ikke er forpligtet til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsforhøjelse, men i stedet kan vælge mellem at gå frem efter disse regler eller reglerne om misforholdsleje. Bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., har derfor alene betydning i tilfælde, hvor udlejere af store småhus varsler lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsforhøjelser. I så fald finder boligreguleringslovens §§ 23-26 anvendelse. Eftersom udlejeren ikke havde varslet lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringsforhøjelser, men derimod efter reglerne om misforholdsleje, fandt huslejenævnet følgelig, at boligreguleringslovens §§ 23-26 ikke fandt anvendelse. Herefter fandt huslejenævnet, at den gældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, men at de varslede lejeforhøjelser til gengæld var væsentligt højere end det lejedes værdi. Huslejenævnet forhøjede derfor lejen skønsmæssigt.

Udlejeren indbragte huslejenævnets afgørelser for boligretten.

Boligretten ophævede huslejenævnets afgørelser og hjemviste sagen

Boligrettens flertal udtalte, at boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., og forarbejderne hertil i overensstemmelse med almindelige lovfortolkningsprincipper måtte forstås således, at udlejere af store småhuse, som har forsømt at følge reglerne om forbedringsforhøjelse, ikke i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje. I hvert fald måtte dette gælde i tilfælde som de foreliggende, hvor lejeforhøjelserne var varslet i umiddelbar tilknytning til forbedringsarbejderne og med udtrykkelig henvisning hertil. Flertallet fandt herefter, at huslejenævnets retsanvendelse var forkert, og ophævede derfor huslejenævnets afgørelser og hjemviste sagerne.

Boligrettens mindretal fandt derimod, at udlejere af store småhuse kan vælge mellem, om de vil varsle lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsforhøjelser eller reglerne om misforholdsleje, samt at forarbejderne til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., måtte forstås således, at bestemmelserne i lovens §§ 23-26 kun skulle iagttages, når udlejer vælger at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringsforhøjelser. Mindretallet voterede derfor for at lade boligretssagerne fremme.

Landsrettens ophævede boligrettens dom og hjemviste sagen

Landsretten udtalte, at der ikke ved lov nr. 470 af 9. juni 2004, hvormed boligreguleringslovens § 4, stk. 5, fik sin nuværende formulering, blev foretaget ændringer af anvendelsesområdet for boligreguleringslovens § 29 c, ligesom der ikke i forarbejderne til ændringsloven var støtte for, at udlejer skulle være afskåret fra at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje i forbindelse med, at udlejer havde udført forbedringer i lejemålene. For beboelseslejemål i store småhuse måtte det derfor også efter lovændringen i 2004 gælde, at udlejer enten kunne varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringsforhøjelse. Landsretten ophævede derfor boligrettens dom og hjemviste sagerne til fornyet behandling ved boligretten.

Procesbevillingsnævnets sagsnumre

Sagerne er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 21/25403.