Om andelshaveres ansvar for skadevoldende ændringsarbejder

Andelshaverne antog i sommeren 2018 en entreprenør til at gennemføre en gennemgribende renovering af badeværelset i deres andelslejlighed. Entreprenøren antog en underentreprenør til at forestå udførelsen af el-arbejder, herunder installationen af et elektrisk gulvvarmeanlæg.

I september 2018 stod badeværelset færdigt, og der blev genåbnet for vandtilførslen. Få timer derefter indtraf der vandskader i underboens andelslejlighed samt to erhvervslejemål i andelsboligforeningens kælderlokaler. Skaderne udsprang fra andelshavernes badeværelse, og det viste sig sidenhen under en sag om isoleret bevisoptagelse, at et vandforsyningsrør i badeværelset var blevet gennemboret i forbindelse med fastmonteringen af el-varmeslangerne til betongulvet.

Andelsboligforeningen og underboen anlagde retssag mod andelshaveren med påstand om erstatning i anledning af vandskaderne.

Byretten frifandt andelshaverne

Byretten bemærkede, at lejelovens § 29, stk. 10, hvorefter lejere på objektivt grundlag er erstatningsansvarlige for skader hidrørende fra installationer, som de har udført i det lejede, fandt analog anvendelse i den foreliggende situation som udfyldningsregel. Efter byrettens opfattelse kunne etableringen af et nyt badeværelse imidlertid ikke anses for omfattet af installationsbegrebet i lejelovens
§ 29, stk. 1 og 10, da dette traditionelt havde omfattet installation af hårde hvidevarer, brusekabiner og lignende. Andelshaveren var derfor ikke objektivt ansvarlige for vandskaderne efter analogien i lejelovens § 29, stk. 10. Endvidere fandt byretten, at lejelovens § 25, stk. 2, om lejeres ansvar for skader forvoldt af personer, som de har givet adgang til det lejede, ikke fandt anvendelse i den foreliggende situation, samt at andelshaverne ikke selv havde handlet ansvarspådragende. På baggrund af skønserklæringen fra den isolerede bevisoptagelse måtte skaderne derimod tilskrives fejl begået af den udførende entreprenør, som andelshaverne efter omstændighederne heller ikke hæftede for.

Landsretten nåede til det modsatte resultat

Landsretten fandt, at lejelovens § 29, stk. 1 og 10, kunne anvendes analogt på andelsboligforhold som udfyldningsregel, og lagde til grund, at skaderne var forårsaget af fejl begået i forbindelse med monteringen af det elektriske gulvvarmeanlæg. Efter nutidens forhold måtte et sådant arbejde efter landsrettens opfattelse anses for at udgøre en sædvanlig installation efter lejelovens § 29, stk. 1, og andelshaverne var derfor objektivt ansvarlige for skaderne efter lejelovens § 29, stk. 10. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at det pågældende arbejde var blevet udført som et led i et større renoveringsarbejde. Som følge heraf, og da andelsboligforeningen og underboen havde undladt at påberåbe sig, at andelshaverne skulle være objektivt ansvarlige efter lejelovens § 62 a, stk. 2, fandt landsretten ikke anledning til at vurdere, om der forelå objektivt ansvar efter denne bestemmelse. Landsretten tog derfor andelsboligforeningens og underboens påstande til følge.

Procesbevillingsnævnets sagsnumre

Sagerne er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 21/26182.