Andelsboligforenings erstatningsansvar

Ved mailkorrespondance af 18. og 19. maj 2020 indgik andelshaveren aftale om at sælge sin andelslejlighed til en køber for ca. 850.000 kr. med overtagelsesdag den 1. august 2020. 

Den 19. maj 2020 om morgenen havde et medlem af andelsboligforeningens bestyrelse telefonisk været i kontakt med en valuar, der i en efterfølgende mail samme dag tilkendegav, at værdien af foreningens ejendom blev skønnet til at ligge mellem 247-251 mio. kr., hvilket var væsentligt over den offentlige vurdering på 212 mio. kr., som foreningen hidtil over en årrække havde anvendt til brug ved blandt andet fastsættelsen af andelsværdien.

Ved meddelelse af 26. juni 2020 orienterede bestyrelsen andelshaverne om, at foreningen var i færd med at indhente en valuarvurdering.

Ved valuarvurdering af 30. juni 2020 blev foreningens ejendom værdiansat til ca. 252 mio. kr., og på generalforsamling den 28. oktober 2020 blev der vedtaget en forhøjelse af andelskronen i overensstemmelse med valuarvurderingen.

Andelshaveren lagde herefter sag an mod andelsboligforeningen med påstand om betaling af ca. 145.000 kr., svarende til differencen mellem det beløb, som hun havde solgt sin andel for og den nye, højere andelsværdi.

Byretten gav andelshaveren medhold

Byretten fandt, at det var ansvarspådragende, at bestyrelsen forud for andelshaverens indgåelse af den omhandlede salgsaftale ikke oplyste andelshaveren om valuarens skøn vedrørende ejendommens værdi, som fremgik af valuarens mail af 19. maj 2020.

Henset til den store stigning i andelsværdien, som med et stort flertal blev vedtaget på en efterfølgende generalforsamling, fandt retten det overvejende sandsynligt, at andelshaveren – hvis hun havde fået oplysning om valuarens skøn – ville have undersøgt spørgsmålet nærmere, og at hun herefter ville have krævet en reguleringsklausul eller udskudt salget. Det fandtes dermed godtgjort, at andelshaveren havde lidt et tab.

Herefter, og da opgørelsen af tabet ikke var bestridt, blev andelsboligforeningen dømt til at betale ca. 145.000 kr. til andelshaveren.

Landsretten ændrede byrettens afgørelse

Landsretten anførte, at det blandt andet efter valuarens mail af 19. maj 2020 burde have stået bestyrelsen klart, at bestyrelsens forventninger til værdiansættelse var væsentligt anderledes, og at en sådan oplysning – selvom den ikke var endeligt konfirmeret af valuaren – var væsentlig for andelshaverne, og dermed inden for rimelig tid skulle kommunikeres til disse, hvilket imidlertid først skete den 26. juni 2020.

Videre anførte landsretten, at andelshaveren allerede den 18. maj 2020 fremsatte tilbud til køberen, der accepterede dette den 19. maj 2020, og at der allerede herefter forelå en bindende aftale om salg af lejligheden.

Landsretten fandt herefter, at disse begivenheder lå før pligten til at orientere andelshaverne om den forestående valuarvurdering, og under disse omstændigheder havde bestyrelsen ikke handlet ansvarspådragende i relation til andelshaveren. Andelsboligforeningen blev herefter frifundet.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 22/24082.