Om sammenligningsgrundlaget for lejen i småhuse

Under en sag om størrelsen af lejen for et lejemål beliggende i et småhus omfattet af lejelovens § 7 fremlagde lejeren 12 huslejenævnsafgørelser angående lejemål, som lejeren påberåbte sig som sammenligningslejemål. Huslejenævnsafgørelserne angik alle tilfælde, hvor et huslejenævn havde fastsat begyndelseslejen i medfør af lejelovens § 19 (tidligere boligreguleringslovens § 5), og hvor lejen ikke havde været reguleret efter lejelovens § 23.

Udlejeren gjorde gældende, at de pågældende lejemål ikke var relevante som sammenligningslejemål, da de ikke angik lejemål, hvor lejen var reguleret efter lejelovens § 23, og da der ifølge ordlyden af lejelovens § 32, stk. 1, 2. pkt., netop kun kunne sammenlignes med lejen »for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23«.

Boligretten afskar huslejenævnsafgørelserne som overflødig bevisførelse

Boligretten fandt, at lejemål for at være relevante som sammenligningslejemål skal opfylde de formelle betingelserne i lejelovens § 32, stk. 1, 2. pkt., og at det ifølge denne bestemmelse er et krav, at lejen har været reguleret efter lejelovens § 23. Derfor kan lejemål, hvor lejen er fastsat efter lejelovens § 19, kun anvendes som sammenligningslejemål, hvis den aktuelle lejers leje eller lejen på tidspunktet for bedømmelsen af det lejedes værdi har været reguleret efter lejelovens § 23. Da ingen af de fremlagte huslejenævnsafgørelser angik lejemål, hvor dette var tilfældet, opfyldte lejemålene ikke de formelle betingelser for anvendelse som sammenligningslejemål. Boligretten afskar derfor fremlæggelsen af huslejenævnsafgørelserne efter retsplejelovens § 341.

Landsretten ophævede boligretten afgørelse og hjemviste spørgsmålet

Landsretten fandt, at forarbejderne til lejelovens § 32 må forstås således, at bestemmelsens stk. 1, 2. pkt., har til formål at sikre, at der sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. I den forbindelse bemærkede landsretten blandt andet, at bestemmelsen blev indført i den tidligere boligreguleringslovs § 29 c på et tidspunkt, hvor det fulgte af boligreguleringslovs § 5, stk. 1, at begyndelseslejen for lejemålet i regulerede kommuner skulle fastsættes til det lejedes værdi. Kriterierne for at foretage omkostningsbestemt lejeregulering efter lejelovens § 23, stk. 1, er imidlertid nu sammenfaldene med kriterierne for fastsættelsen af begyndelseslejen for omkostningsbestemte lejemål efter lejelovens § 19, stk. 1, 1. pkt. Endvidere følger det af lejelovens § 42, stk. 3, at det tillægges særlig vægt ved sammenligningen af lejemål, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse. Efter en samlet vurdering fandt landsretten på den baggrund, at det ikke er udelukket at anvende sammenligningslejemål i form af lejemål, hvor et huslejenævn eller domstolene har fastsat den omkostningsbestemte leje, uanset at lejen ikke er reguleret efter lejelovens § 23. Der var derfor ikke med den begrundelse grundlag for at nægte fremlæggelsen af huslejenævnsafgørelserne efter retsplejelovens § 341. Landsretten ophævede derfor boligrettens kendelse og hjemviste spørgsmålet om huslejenævnsafgørelsernes fremlæggelse til fornyet behandling hos med henblik på boligrettens stillingtagen til udlejerens øvrige indsigelser imod sammenligningslejemålene.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 23/49758.

Det bemærkes, at landsrettens kendelse er trykt i U 2024.1252 V.