Formelle gyldighedskrav til indholdet af udlejers opsigelsesskrivelse

Det følger af fast højesteretspraksis, at indsigelser til opsigelser af boliglejemål skal fremsendes ved brev, og at indsigelser sendt pr. mail ikke opfylder kravet om skriftlighed.

I april 2023 fremsendte udlejers advokat en opsigelsesskrivelse til lejerne af et boliglejemål. I skrivelsen var blandt andet anført følgende: ”I henhold til lejelovens § 176 stk. 2, skal I senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, fremsætte indsigelse, såfremt opsigelsen ikke kan godkendes. Udlejeren vil herefter indbringe spørgsmålet for Boligretten.”

Fire dage senere fremsendte lejernes advokat en mail til udlejer, hvori der blev gjort indsigelse til opsigelsen.

I juni 2023 fremsendte udlejers advokat et brev til lejernes advokat, hvori der blev indkaldt til flyttesyn, idet der ikke var fremkommet indsigelser til opsigelsen.

I juli 2023 fremsendte lejernes advokat et brev til udlejer, hvori det blandt andet blev gjort gældende, at opsigelsen var ugyldig.

I august 2023 indgav udlejeren en begæring til fogedretten om udsættelse af lejerne af boliglejemålet.

Fogedretten afviste sagen

Under sagen ved fogedretten gjorde lejerne indsigelse til udsættelsesbegæringen med henvisning til, at opsigelsesskrivelsen var ugyldig. Der blev i den forbindelse henvist til, at udlejeren i opsigelsesskrivelsen ikke havde oplyst om, at lejerne skulle gøre ”skriftlig” indsigelse.

Fogedretten lagde til grund, at lejerne ikke havde overholdt 6-ugers fristen til at fremkomme med indsigelser i medfør af lejelovens § 176, stk. 2, idet lejernes første indsigelse var fremsendt ved en mail. Lejerne var på denne baggrund afskåret fra at gøre materielle indsigelser gældende vedrørende opsigelsen. Lejerne var dog ikke afskåret fra at gøre formelle indsigelser gældende i forhold til opsigelsesskrivelsens gyldighed.  

Fogedretten udtalte herefter, at efter lejelovens § 176, stk. 1, 1. pkt., skal udlejer oplyse lejer om lejers adgang til at gøre indsigelse, hvilket sammenholdt med stk. 2, må forstås således, at udlejers opsigelse - for at være gyldig - skal indeholde oplysning om, at lejernes eventuelle indsigelse skal være skriftlig. Fogedretten fandt herefter, at udlejers opsigelse var ugyldig og afviste sagen.

Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse om afvisning

Landsretten var enig i fogedrettens resultat og begrundelsen herfor. På den baggrund stadfæstede landsrettens fogedrettens afgørelse.  

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 23/49958.