Ikke erstatning efter ophævelse af ejendomshandel

Køberen havde i 2020 uopfordret rettet henvendelse til sælgeren, og de indgik i december 2020 aftale om salg af ejendommen for 5.000.000 kr. Da køberen efterfølgende ikke betalte købesummen, hævede sælgeren i januar 2021 handlen og krævede erstatning med henvisning til, at ejendommen var solgt til over markedsværdien, og at man derfor havde lidt et tab, ved at handlen ikke var blevet gennemført. Et efterfølgende syn og skøn vurderede ejendommens markedsværdi på ophævelsestidspunktet til 4.750.000 kr., og sælgeren krævede derfor en erstatning på 250.000 kr., svarende til den mistede fortjeneste.

Ved byrettens dom blev køberen dømt til at betale en erstatning på 250.000 kr. med henvisning til den skønnede markedsværdi og den dermed mistede fortjeneste.
Landsretten kom til det modsatte resultat og lagde i den forbindelse navnlig vægt på, at vurderingen af markedsværdien af en ejendom som den foreliggende var forbundet med en vis usikkerhed, og at den skønnede markedsværdi kun afveg fra den aftalte købspris i begrænset omfang. Det var derfor ikke bevist, at sælgeren havde lidt et tab.
Af landsrettens begrundelse fremgår bl.a.:

”[Sælgeren] har fremsat krav om erstatning i form af den positive opfyldelsesinteresse. Skønsmanden, der er en lokal ejendomsmægler, har vurderet ejendommens markedsværdi, og [sælgeren] har på den baggrund opgjort deres krav til 250.000 kr. svarende til forskellen mellem den aftalte købesum på 5.000.000 kr. og skønsmandens vurdering af ejendommens markedsværdi på 4.750.000 kr. på tidspunktet for købsaftalens ophævelse; den såkaldte abstrakte prisdifference.

Der er tale om et enfamiliehus i X-by, og efter bevisførelsen, herunder forklaringerne fra [sælgeren], er det et for området specielt hus med god beliggenhed, som prismæssigt ligger i den høje ende af det lokale boligmarked. Dette støttes også af skønserklæringen, hvori det er anført, at der i X-by er ganske få handler til 5.000.000 kr. og derover, og at køberpotentialet er spinkelt.

En vurdering af en ejendoms markedsværdi, som har været genstanden for det gennemførte syn og skøn, og særligt i et tilfælde som det foreliggende, hvor der er tale om en mere speciel ejendom, må i sagens natur anses for at være forbundet med en vis usikkerhed.

Købsaftalen, hvor [køberen] var villige til at give 5.000.000 kr. for ejendommen, blev indgået efter en uopfordret henvendelse fra en ejendomsmægler på vegne af [køberen], og ejendommen havde ikke forinden været udbudt til salg. Ejendommen er ikke efterfølgende blevet solgt til anden side, og den har heller ikke været udbudt og annonceret til salg eller i øvrigt forsøgt solgt. Der er ikke oplyst om sammenlignelige handler eller ejendomme, og der foreligger ikke oplysninger om særlige ændringer i markedet generelt i tiden mellem aftalens indgåelse den 1. december 2020 og ophævelsen den 26. januar 2021.

Herefter og i hvert fald under de foreliggende omstændigheder, hvor markedsværdien ifølge skønserklæringen kun i mindre omfang afviger fra den aftalte købesum, finder landsretten det samlet set ikke godtgjort, at [sælgeren] har lidt et tab, der kan erstattes efter principperne om erstatning for positiv opfyldelsesinteresse.

[Køberen] frifindes derfor.”

Henvendelse vedrørende sagen kan ske ti pressekontaktdommer John Lundum, tlf. 20 58 55 33.

Udskrift af afgørelsen kan bestilles pr. mail til sektionc@vestrelandsret.dk. Udskriften koster 150 kr. Beløbet skal overføres til Landsrettens bankkonto nr. 0216-4069134874 med henvisning til sagsnummer BS-53946/2022-VLR, 1. afdeling. Når beløbet ses modtaget, vil udskriften blive ekspederet.